EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Ljubinka Markovic
Recurrida Certiorari
v. 2025 TSPR 99
John J. Meldon y Diana B. 216 DPR ___
Fitzgerald
Peticionarios
Número del Caso: CC-2024-0273
Fecha: 8 de octubre de 2025
Tribunal de Apelaciones:
Panel V
Representantes legales de la parte peticionaria:
Lcdo. Manuel Fernández Bared
Lcdo. Ángel Sosa Báez
Representante legal de la parte recurrida:
Lcdo. Carlos R. Paula
Materia: Procedimiento Civil; Derecho Apelativo – Corresponde exigir
la fianza en apelación en todo caso de desahucio.
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Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Ljubinka Markovic
Recurrida
v. CC-2024-0273
John J. Meldon y Diana B.
Fitzgerald
Peticionarios
La Jueza Presidenta ORONOZ RODRÍGUEZ emitió la Opinión del Tribunal
En San Juan, Puerto Rico a 8 de octubre de 2025.
En esta ocasión debemos determinar si en casos
ordinarios de desahucio corresponde la prestación de
fianza en apelación. Por entender que el propósito de
la prestación de la fianza en apelación se sostiene,
e incluso se magnifica, en procesos ordinarios,
pautamos que, como regla general, corresponde exigir
la fianza en apelación en todo caso de desahucio,
irrespectivamente de su naturaleza sumaria u
ordinaria. En consecuencia, revocamos el dictamen del
Tribunal de Apelaciones.
I
El 12 de mayo de 2021 la Sra. Ljubinka Markovic
(señora Markovic) instó una demanda sobre desahucio y
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cobro de dinero en contra del Sr. John J. Meldon (señor
Meldon) y la Sra. Diana B. Fitzgerald (señora Fitzgerald) (en
conjunto, inquilinos). En síntesis, la señora Markovic expuso
que es dueña de una propiedad ubicada en la Calle del Sol en
el Viejo San Juan. Adujo que arrendó la propiedad al señor
Meldon y a la señora Fitzgerald por un canon mensual de tres
mil setecientos cincuenta dólares ($3,750) desde el 15 de
febrero de 2020 hasta el 14 de febrero de 2021. Indicó que,
vencido el término de arrendamiento de un (1) año, estos no
desalojaron la propiedad. Por lo tanto, solicitó que se
ordenara el desalojo de los inquilinos y el pago de los
cánones adeudados desde el día que venció el término de
arrendamiento, al amparo del Artículo 620 del Código de
Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 2821.
Así las cosas, el 18 de junio de 2021 el señor Meldon y
la señora Fitzgerald presentaron su Contestación a la demanda
y reconvención. Admitieron que la señora Markovic es la dueña
de la propiedad de la cual son inquilinos. Explicaron que
suscribieron un contrato de arrendamiento por el término de
un (1) año y que se comprometieron a pagar por adelantado la
totalidad de los cánones de arrendamiento.1 Indicaron que en
el contrato de arrendamiento pactaron una opción de
compraventa y que la señora Markovic incumplió su obligación
contractual de venderles la propiedad. Ante el reclamo sobre
incumplimiento contractual, los inquilinos solicitaron que se
tramitara el procedimiento de desahucio por la vía ordinaria.
1Se comprometieron a pagar una suma global de cuarenta y cinco mil dólares
($45,000).
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Luego de varios trámites procesales, el 19 de octubre de
2021 el Tribunal de Primera Instancia emitió una Orden en la
que convirtió el pleito de desahucio al trámite ordinario y
autorizó la reconvención sobre incumplimiento contractual y
daños.
El 29 de octubre de 2021 la señora Markovic presentó
una Contestación a reconvención y defensas afirmativas en la
cual solicitó que se desestimara la reconvención.
Conjuntamente, presentó una Demanda enmendada en la que
expuso que los inquilinos quedaban obligados a ejercer la
opción de compraventa noventa (90) días antes de vencer el
contrato de arrendamiento. Empero, alegó que estos
notificaron su intención tardíamente. El 24 de noviembre de
2021 los inquilinos comparecieron y solicitaron que se
declarara sin lugar la Demanda enmendada.
Más adelante, ambas partes presentaron solicitudes de
sentencia sumaria. El señor Meldon y la señora Fitzgerald
alegaron que ejercieron su derecho de opción sobre la
propiedad oportunamente por lo que correspondía aplicar el
derecho y resolver a su favor. Por otro lado, la señora
Markovic solicitó que se ordenara el desahucio de los
inquilinos y el pago de los cánones de arrendamiento
adeudados.
Así las cosas, el 28 de diciembre de 2023 el foro
primario emitió una Sentencia parcial en la que declaró ha
lugar la Moción de sentencia sumaria que presentó la señora
Markovic y denegó la Moción de sentencia sumaria que
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presentaron los inquilinos.2 En síntesis, el foro primario
concluyó que estos no ejercieron su derecho a la opción de
compra dentro del término correspondiente. Además, determinó
que procedía ordenar el desahucio de los inquilinos pues el
término del contrato había expirado y al momento de presentar
la acción de desahucio la señora Markovic comunicó su
intención de dar por terminado el arrendamiento. Asimismo, el
Tribunal de Primera Instancia dispuso que una vez el dictamen
adviniese final y firme calendarizaría una vista para atender
el reclamo por los daños que alegó la señora Markovic.
Inconformes, el 1 de febrero de 2024 los inquilinos
acudieron ante el Tribunal de Apelaciones mediante un recurso
de apelación. Alegaron que el foro de instancia erró en su
interpretación del contrato y al concluir que la notificación
sobre la opción de compraventa fue tardía.
No obstante, el 5 de febrero de 2024 el Tribunal de
Apelaciones emitió una Resolución en la que le concedió a los
inquilinos un término perentorio para exponer las razones por
las cuales no procedía la desestimación del recurso, dado que
el Tribunal de Primera Instancia no impuso la fianza en
apelación que usualmente corresponde en casos de desahucio.
El 9 de febrero de 2024 los inquilinos comparecieron
mediante Moción en cumplimiento de orden. Alegaron que la
fianza en apelación es una norma perteneciente al proceso
sumario. Ante la conversión del pleito al trámite ordinario,
interpretaron que el requisito de la fianza no era aplicable.
2 Este dictamen se notificó el 2 de enero de 2024.
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En la alternativa, esbozaron que la consignación de los
cánones de arrendamiento adeudados ante el Tribunal de
Primera Instancia surte el mismo efecto que prestar la fianza.
A pesar de su primer planteamiento, estos arguyeron que, en
vista de que consignaron los cánones adeudados, el foro
apelativo intermedio adquirió jurisdicción sobre el asunto.
El 28 de febrero de 2024 el foro apelativo intermedio
emitió una Sentencia mediante la cual desestimó el recurso
por falta de jurisdicción. Expuso que el recurso se presentó
de manera prematura, pues el Tribunal de Primera Instancia no
fijó a la parte apelante una fianza en apelación ni avaló la
exención del pago de esta, lo cual era un requisito
jurisdiccional en todo caso de desahucio.
En desacuerdo, el 14 de marzo de 2024 el señor Meldon y
la señora Fitzgerald presentaron una solicitud de
reconsideración, pero el Tribunal de Apelaciones la denegó.
Aún inconformes, el 6 de mayo de 2024 los inquilinos
presentaron este recurso. En su escrito de revisión alegaron
que:
Erró el TA al desestimar la apelación y declararse sin
jurisdicción aplicando el requisito de fianza del Código de
Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de desahucio
sumario a un caso que se tramitaba bajo el procedimiento
ordinario.
Por otro lado, ante la posible determinación de que
aplica la fianza en apelación, mantuvieron que el Tribunal de
Apelaciones adquirió jurisdicción. Reiteraron que, al
consignar los cánones adeudados, cumplieron con el propósito
de la prestación de la fianza.
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Examinado el recurso de epígrafe, el 28 de junio de 2024
emitimos una Resolución en la cual le concedimos un término
de treinta (30) días a la señora Markovic para que mostrara
causa por la cual no debíamos expedir la petición de
certiorari de los inquilinos.
Oportunamente, la señora Markovic presentó una Moción de
la parte recurrida en cumplimiento de orden para mostrar causa
por la cual el recurso de certiorari no debe ser expedido. En
lo pertinente al caso, esboza que procedía imponer a los
inquilinos la fianza en apelación según exige el Artículo 630
del Código de Enjuiciamiento Civil, supra. Arguye que los
estatutos aplicables omiten diferenciar entre el desahucio
sumario y ordinario. Ante ello, plantea que la conversión del
caso al procedimiento ordinario no exime al señor Meldon y a
la señora Fitzgerald de prestar la fianza. Por otro lado,
argumenta que la consignación de los cánones adeudados no
cumple con el propósito que busca remediar la prestación de
la fianza en apelación.
Expedimos el recurso de certiorari y procedemos a
resolver.
II
A. La jurisdicción
La jurisdicción consiste en el poder o la autoridad que
tiene un tribunal para considerar y resolver las
controversias que se presentan ante sí. JMG Investments v.
ELA et al., 203 DPR 708, 714 (2019); Yumac Home v. Empresas
Massó,
194 DPR 96, 103 (2015). Los tribunales tienen la
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responsabilidad de examinar su propia jurisdicción antes de
adentrarse a adjudicar una controversia. Íd. Esto es así pues
la falta de jurisdicción priva al tribunal de la autoridad
para atender la controversia. Es por esto que en nuestro
ordenamiento los tribunales deben ser celosos guardianes de
su jurisdicción y deben atender este asunto de manera
preferente, independientemente de si fue cuestionado por las
partes o a motu proprio. Íd.
Además, la ausencia de jurisdicción trae consigo las
siguientes consecuencias: (1) no es susceptible de ser
subsanada; (2) las partes no pueden voluntariamente
conferírsela a un tribunal como tampoco puede este
abrogársela, y (3) conlleva la nulidad de los dictámenes
emitidos. Acosta et al. v. SLG Ghigliotti, 186 DPR 984, 991
(2012) (citando a SLG Solá-Moreno v. Bengoa Becerra,
182 DPR
675, 682 (2011)). En consecuencia, cuando un tribunal no tiene
jurisdicción debe desestimar la reclamación sin entrar en los
méritos de la controversia.
B. El desahucio
El desahucio es el remedio que tiene el propietario de
un inmueble arrendado para recobrar judicialmente su
posesión. Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, 200 DPR
235, 240 (2018). Por lo general, se reconoce como una acción
especial de carácter sumario, pues responde al interés
gubernamental de atender de manera prioritaria la
reivindicación de la posesión y del disfrute de un inmueble.
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Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz,
130 DPR 226, 234-235
(1992).
El trámite del desahucio sumario se rige por los
Artículos 620–634 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA
secs. 2821-2838, y responde al interés del Estado de atender
expeditamente la reclamación del dueño de un inmueble. Adm.
de Vivienda Pública v. Vega Martínez, supra. El alcance de
las controversias que pueden ventilarse en este procedimiento
sumario es limitado, puesto que, como “lo único que se intenta
recobrar mediante la referida acción sumaria es la posesión
del inmueble, [...] los conflictos de título no pueden
dilucidarse en un procedimiento de desahucio”. Crespo
Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 DPR 408, 431 (2009). Los
conflictos de título existen “cuando [la parte demandada]
presenta prueba suficiente que tienda a demostrar su derecho
a ocupar el inmueble en controversia y que tiene un título
tan bueno o mejor que el [de la parte demandante]”. Íd.
A raíz de lo anterior, hemos reiterado que en la acción
sumaria se debe limitar la concurrencia o consolidación de
otras acciones o defensas. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196
DPR 5, 9-10 (2016). Por ello, nuestro ordenamiento también
permite que cuando la parte demandada presenta otras defensas
afirmativas relacionadas con la acción de desahucio, esta
puede solicitar que el procedimiento se convierta al trámite
ordinario. Íd.
Ahora bien, el procedimiento se tramitará por la vía
ordinaria si la conversión no causa dilaciones innecesarias
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y la parte demandada establece un caso prima facie en su
defensa. Véase Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733, 750
(1987); Marín v. Montijo,
109 DPR 268 (1979). “En tal caso,
la reclamación estará sujeta a las reglas de la litigación
civil ordinaria, excluyendo la legislación especial que
reglamenta el desahucio sumario y sus restringidos plazos y
condiciones”. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág. 10. En
otras palabras, en el trámite ordinario corresponde aplicar
los términos regulares, según requieren las Reglas de
Procedimiento Civil. Esto se debe a la naturaleza amplia que
define el trámite del juicio ordinario. Mora Dev. Corp. v.
Sandín, supra, pág. 741.
C. La fianza en apelación
El Artículo 629 del Código de Enjuiciamiento
Civil, supra, establece un término jurisdiccional de cinco
(5) días para que la parte perjudicada por la sentencia de
desahucio presente un recurso de apelación. Íd. Este término
“no empieza a transcurrir hasta que el Tribunal de Primera
Instancia establezca la cuantía o, en la alternativa, exima
[a la parte demandada] de tener que prestar la fianza”. ATPR
v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág. 15. La fianza responde a
“los daños y perjuicios que pueda ocasionar [a la parte
demandante] y de las costas de apelación”. 32 LPRA sec. 2832.
La fianza también se dirige a “los daños resultantes de
mantener congelado el libre uso de la propiedad mientras se
dilucida la apelación”. Crespo Quiñones v. Santiago
Velázquez, supra, págs. 413–414. “Lo anterior aconseja que
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sea el Tribunal de Primera Instancia el foro que fije la
fianza, como paso previo y jurisdiccional a la radicación del
recurso de apelación”. (Negrilla suplida). Íd. (citando a
Exposición de Motivos de la Ley Núm. 378-2000 (2000 (Parte 2)
Leyes de Puerto Rico 2082)).
En esa línea, el Artículo 630 del Código de
Enjuiciamiento Civil estatuye que es el deber del Tribunal de
Primera Instancia fijar la fianza en apelación, puesto que es
ante este foro que se “desfila la prueba necesaria para
evaluar de forma más completa y precisa el posible daño que
se busca cubrir”. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág. 12.
Véase Exposición de Motivos de la Ley Núm. 378-2000 (2000
(Parte 2) Leyes de Puerto Rico 2082). Así, el recurso de
apelación solo se perfecciona si la parte demandada presta la
fianza por el monto que fije el foro primario, dentro del
término de cinco (5) días que establece el Artículo 629 del
Código de Enjuiciamiento Civil. Íd., pág. 10; Crespo Quiñones
v. Santiago Velázquez, supra, pág. 414.
Ahora bien, cuando la acción de desahucio se fundamente
en la falta de pago de las cantidades convenidas, la parte
apelante puede: (1) otorgar la fianza, o (2) consignar en la
Secretaría del Tribunal de Primera Instancia el importe de la
deuda hasta la fecha de la sentencia. 32 LPRA sec. 2832.
Asimismo, el Artículo 631 del Código de Enjuiciamiento Civil
dispone que cuando la acción de desahucio se fundamente en la
falta de pago, “será deber [de la parte demandada] consignar
en la Secretaría del Tribunal de Primera Instancia el importe
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de todos y cada uno de los cánones de arrendamiento que vayan
venciendo u otorgar fianza, a satisfacción del tribunal, para
responder del importe de todos y cada uno de dichos
arrendamientos”. (Negrilla suplida). 32 LPRA sec. 2835. En el
caso que la parte demandada no preste la fianza ni consigne
los cánones adeudados, el Tribunal de Apelaciones no podrá
adquirir jurisdicción, por lo que no podrá atender un recurso
de apelación. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra,
pág. 414.
Aunque la prestación de fianza es un requisito
jurisdiccional, hemos reconocido como excepción los casos en
que el Tribunal de Primera Instancia declara a la parte
demandada insolvente. Bucaré Management v. Arriaga García,
125 DPR 153, 158–159 (1990). A esos efectos, la parte
demandada insolvente estará exenta de otorgar la fianza,
puesto que “su condición económica le impide cumplir con ese
requisito. Esto, de conformidad con el interés del Estado en
garantizar el acceso a los tribunales”. ATPR v. SLG Volmar-
Mathieu, supra, pág. 12. Véase, además, Crespo Quiñones v.
Santiago Velázquez, supra. Esto, ya que el requisito de
prestar una fianza en apelación
es jurisdiccional en todo tipo de pleito de desahucio, aun si
no se funda en la falta de pago. La razón es obvia: la fianza
no existe para garantizar únicamente los pagos adeudados,
sino también los daños resultantes de mantener congelado el
libre uso de la propiedad mientras se dilucida la apelación.
ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág. 12; Crespo Quiñones
v. Santiago Velázquez, supra, págs. 413-414; Blanes v.
Valldejuli, 73 DPR 2, 5 (1952).
III
A modo de repaso, la señora Markovic presentó esta acción
de desahucio sumario en contra de los inquilinos ya que estos
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no desalojaron la propiedad arrendada e incumplieron con el
pago de los cánones adeudados. En respuesta, los inquilinos
sostuvieron que el contrato de arrendamiento incluyó un
derecho de opción a compra a su favor y que la señora Markovic
incumplió su obligación contractual de venderles la
propiedad. Ante su planteamiento sobre incumplimiento
contractual, estos solicitaron la conversión del
procedimiento a la vía ordinaria. El foro primario concedió
su petitorio.
Luego de otras incidencias procesales, el foro primario
dictaminó que los inquilinos no ejercieron de manera oportuna
su derecho de opción de compra. Además, decretó que, mediante
la presentación de la acción de desahucio, la señora Markovic
notificó a los inquilinos su voluntad de resolver el contrato.
Por lo tanto, el foro primario determinó que procedía el
desalojo de la propiedad.
Insatisfechos, los inquilinos acudieron ante el Tribunal
de Apelaciones y arguyeron que el foro primario erró en su
interpretación del contrato. No obstante, el foro apelativo
intermedio desestimó el recurso de apelación por falta de
jurisdicción. En lo pertinente, expuso que se presentó el
recurso de forma prematura, puesto que el foro de instancia
no fijó la fianza en apelación ni avaló la exención del pago
de esta.
En desacuerdo, el señor Meldon y la señora Fitzgerald
comparecen ante este Tribunal y alegan que no procedía la
prestación de la fianza en apelación en un proceso de
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desahucio ordinario, pues solo se requiere en el
procedimiento de desahucio sumario. Por otro lado, la señora
Markovic argumenta que el Artículo 630 del Código de
Enjuiciamiento Civil, supra, exige la prestación de la fianza
en todo caso de desahucio. En este contexto, nos corresponde
determinar de manera contundente si procede fijar una fianza
en apelación en casos de desahucio ordinario, tal como se
exige en casos de desahucio sumario.
Este Tribunal ha mantenido íntegro el carácter sumario
que define el procedimiento del desahucio, Turabo Ltd.
Partnership v. Velardo Ortiz, supra, pág. 235, el cual se
rige por los Artículos 620–634 del Código de Enjuiciamiento
Civil, supra. No obstante, también hemos reconocido que, en
algunos casos, la naturaleza sumaria del proceso se torna
inapropiada. Por ello, hemos provisto un remedio para
tramitar un procedimiento de desahucio por la vía ordinaria
cuando se acumulan otras reclamaciones o defensas
afirmativas. Empero, la necesidad ocasional de convertir el
pleito en uno ordinario “no puede llevarnos a configurar una
regla automática”. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo
Ortiz,
supra, pág. 241. Es decir, le corresponde al juzgador
auscultar los méritos de las defensas levantadas y de los
hechos del caso para entonces ordenar, a su discreción, la
conversión del procedimiento a uno ordinario. Íd., págs.
245-246.
Por otro lado, el Código de Enjuiciamiento Civil
establece que procede la prestación de una fianza cuando una
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parte apela el dictamen en un procedimiento de desahucio.
Como mencionamos anteriormente, el Artículo 629 del Código de
Enjuiciamiento Civil, supra, establece un término
jurisdiccional para que la parte perjudicada presente su
recurso de apelación. Este término no empieza a transcurrir
hasta que el foro primario establezca la cuantía a prestarse
en la fianza o, en la alternativa, exima a la parte de su
pago.
A pesar de que el texto del artículo que rige la fianza
en apelación se refiere al desahucio de manera general, este
se encuentra contenido en una sección del Código de
Enjuiciamiento Civil que regula el desahucio sumario, por lo
que, en la práctica, la fianza siempre se ha exigido en este
último tipo de desahucio. Ahora bien, en Blanes v. Valldejuli,
supra, Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra, y en
ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, este Tribunal determinó
que “prestar una fianza en apelación es jurisdiccional en
todo tipo de pleito de desahucio, aun si no se funda en la
falta de pago”. (Negrilla suplida). Aunque en estas tres
determinaciones sobre el carácter jurisdiccional de la fianza
en apelación los procesos eran sumarios, un análisis de los
intereses que se pretenden salvaguardar exige otra mirada al
alcance de nuestros pronunciamientos.
En este caso, el Tribunal de Primera Instancia no fijó
una fianza ni eximió a los inquilinos del pago de esta.3 A
3 Cabe señalar que en los casos en que el Tribunal de Primera Instancia
exima a la parte apelante de prestar la referida fianza, el foro primario
deberá emitir una expresión a esos efectos. Lo anterior así, puesto que,
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raíz de lo anterior, el Tribunal de Apelaciones falló que no
tenía jurisdicción y no atendió la controversia en sus
méritos. El Tribunal de Apelaciones se apoyó en nuestros
pronunciamientos en Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez,
supra, y determinó que “la prestación de una fianza es un
requisito jurisdiccional en todo tipo de pleito de desahucio,
aun si no se funda en la falta de pago”.4
La conversión del procedimiento sumario al ordinario
extiende los términos aplicables a modo de que el tribunal
pueda dilucidar debidamente las reclamaciones adicionales o
más complicadas. Según establecimos, en estos supuestos la
reclamación se regirá por los términos procesales que surgen
de las reglas de la litigación civil ordinaria. No obstante,
la aplicabilidad de las Reglas de Procedimiento Civil en el
proceso de desahucio ordinario no presupone la
inaplicabilidad del Código de Enjuiciamiento Civil. Esto pues
el Código de Enjuiciamiento Civil es la fuente de derecho que
rige el procedimiento de desahucio. Como bien plantea la
señora Markovic en su última comparecencia, la fuente de
derecho que rige el procedimiento de desahucio
sigue siendo el Artículo 630 del Código de Enjuiciamiento
Civil [...]. El que el Tribunal de [Primera] Instancia haya
tramitado el caso de desahucio adoptando unos periodos y
términos más flexibles [...] no elimina las obligaciones y
requisitos legales establecidos para un caso de desahucio
[...].5
según señalamos, el término jurisdiccional de cinco (5) días que tiene
una parte para presentar un recurso de apelación en casos de desahucio no
comienza a transcurrir hasta tanto el Tribunal de Primera Instancia
establezca la cuantía de fianza a ser prestada o, en la alternativa, exima
a la parte de tener que prestar la misma. Véase ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 15 (2016).
4 Caso núm. KLAN202400092.
5 Moción de la Recurrida mostrando causa para que no se expida el
Certiorari, págs. 6-7. (Subrayado eliminado).
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Además, según establece el Código de Enjuiciamiento
Civil, la fianza en apelación no existe para meramente
garantizar los pagos o cánones adeudados, aunque esta
garantía es importante. La fianza en apelación también
responde por “los daños y perjuicios que pueda ocasionar [a
la parte quien reclama acceso a la propiedad] y de las costas
de apelación”. 32 LPRA sec. 2832. Al analizar esta
disposición, este Tribunal determinó que la fianza responde
por “los daños resultantes de mantener congelado el libre uso
de la propiedad mientras se dilucida la apelación”. (Negrilla
suplida). Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra, págs.
413–414. Entiéndase, la fianza en apelación tiene un
propósito dual, a saber: (1) garantizar los pagos o cánones
adeudados, y (2) responder por los daños que resulten de
congelar el uso de la propiedad mientras se dilucida la
apelación.
La conversión de un pleito al trámite ordinario permite
alargar los términos procesales por lo que elimina el carácter
expedito que exige el proceso sumario. Esto, a su vez,
mantiene congelado el uso de la propiedad por un periodo de
tiempo más extenso de lo que lo estaría en un procedimiento
sumario, e incrementa la probabilidad de daños. En
consecuencia, el propósito de la fianza subsiste, y
posiblemente se acrecienta, cuando el proceso de desahucio
sumario se convierte al trámite ordinario. Resultaría
contrario al propósito de la fianza determinar que esta no se
debe exigir en un procedimiento de desahucio de carácter
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ordinario puesto que los efectos que se buscan remediar
mediante su exigencia se exacerban con el paso del tiempo.
Por otro lado, la acción de desahucio de la señora
Markovic se basa en la falta de pago de las cantidades
convenidas. De manera particular, la señora Markovic presentó
su acción de desahucio contra los inquilinos ya que estos
continuaron ocupando la propiedad luego de expirar el término
convenido en el contrato y dejaron de pagar los cánones de
arrendamiento.
Como explicamos anteriormente, en los casos de desahucio
por falta de pago el ordenamiento permite a la parte
demandada: (1) otorgar la fianza, o (2) consignar en la
Secretaría del Tribunal de Primera Instancia el importe de la
deuda hasta la fecha de la sentencia. 32 LPRA sec. 2832.
Inclusive, el Artículo 631 del Código de Enjuiciamiento
Civil, supra, dispone que cuando la acción de desahucio se
fundamente en la falta de pago, “será deber [de la parte
demandada] consignar en la Secretaría del Tribunal de Primera
Instancia el importe de todos y cada uno de los cánones de
arrendamiento que vayan venciendo u otorgar fianza, a
satisfacción del tribunal, para responder del importe de
todos y cada uno de dichos arrendamientos”. (Negrilla
suplida). 32 LPRA sec. 2835. Le corresponde a la parte
demandada prestar la fianza que establezca el Tribunal de
Primera Instancia o “perfeccionar su recurso de apelación
consignando los cánones adeudados”. ATPR v. SLG Volmar-
Mathieu, supra, n. 8. En el caso que la parte demandada no
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preste la fianza ni consigne los cánones adeudados, se le
impide al Tribunal de Apelaciones atender el recurso de
apelación por falta de jurisdicción. Crespo Quiñones v.
Santiago Velázquez, supra, pág. 414.
Se desprende del expediente ante nos que los inquilinos
consignaron cuatro (4) montos de cuarenta y cinco mil dólares
($45,000) para cubrir los términos de arrendamiento desde
2021 hasta 2024.6 Para evidenciar lo anterior, estos anejaron
una Moción para el depósito de fondos y notificando apelación
en la que informaron sobre los depósitos previos y consignaron
la cantidad que corresponde para el año 2024 mediante cheque
de gerente.7 Dado que los inquilinos consignaron ante el foro
de instancia el importe de la deuda, no procedía requerirles
el pago de la fianza en apelación. Según expusimos, la
consignación de los cánones surte el mismo efecto que la
prestación de la fianza pues responde por la totalidad de los
cánones de arrendamiento adeudados y protege el interés de la
persona quien tiene congelada el uso de su propiedad por el
pleito judicial.8
Por todo lo anterior, como regla general, corresponde
exigir fianza en apelación en casos de desahucio ordinario.
IV
Por los fundamentos expuestos, se expide el auto de
certiorari, se revoca el dictamen recurrido y se devuelve el
6 Petición de certiorari, págs. 9-10.
7 Apéndice, págs. 460-464.
8 A raíz del tiempo transcurrido, los apelantes deben consignar los cánones
de arrendamiento vencidos hasta el presente.
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caso al Tribunal de Apelaciones para que atienda el recurso
de apelación en los méritos.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Maite D. Oronoz Rodríguez
Jueza Presidenta
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Ljubinka Markovic
Recurrida
v.
CC-2024-0273
John J. Meldon y Diana B.
Fitzgerald
Peticionarios
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 8 de octubre de 2025.
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la
cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se expide el
auto de certiorari, se revoca el dictamen recurrido y se devuelve
el caso al Tribunal de Apelaciones para que atienda el recurso de
apelación en los méritos.
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal
Supremo. La Jueza Asociada Rivera Pérez está conforme y hace
constar la siguiente expresión:
Estoy conforme con la Opinión que hoy emite este
Tribunal. Acertadamente concluye que corresponde exigir
la fianza en apelación en todo caso de desahucio,
independientemente de la naturaleza sumaria u ordinaria
del proceso. Ello obedece a que la fianza en apelación
no existe únicamente para responder de los pagos o
cánones adeudados, “sino también [de] los daños
resultantes de mantener congelado el libre uso de la
propiedad afectada mientras se dilucida la apelación”.
Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 DPR 408
(2009). Además, nótese que el resultado del caso es el
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correcto pues, al amparo del Artículo 631 del
Código de Enjuiciamiento Civil, los inquilinos
consignaron ante el foro de instancia el importe
de la deuda, por lo que no procedía requerirles el
pago de la fianza en apelación. 32 LPRA sec. 2835.
Ahora bien, merece resaltar la Opinión de
conformidad que emitió el compañero Juez Asociado
señor Martínez Torres en Acosta et al. v. S.L.G.
Ghigliotti, 186 DPR 984 (2012) (Sentencia con
Opinión de conformidad a la cual se unieron el
entonces Juez Presidente señor Hernández Denton y
los Jueces Asociados señores Kolthoff Caraballo y
Estrella Martínez). En aquella ocasión, este
Tribunal tuvo la oportunidad de examinar una
controversia similar a la que hoy nos ocupa. En
concreto, se discutió si procedía un recurso de
apelación en un caso de desahucio cuando un
demandado no había prestado la fianza en
apelación, aun cuando fuera un constructor de
buena fe, tuviera derecho a retención y al
reembolso de lo pagado.
La Opinión de conformidad adoptó las
interpretaciones del Código de Enjuiciamiento
Civil español, pues nuestra ley tomó como modelo
dicho cuerpo legal. Véase Más et al. v. Borinquen
Sugar Co., 18 DPR 304 (1912). Resultan
particularmente ilustrativos los comentarios de
Manresa sobre las enmiendas a la Ley de
Enjuiciamiento Civil española de 1855. Según el
tratadista, esa ley tenía el defecto de que, si el
demandado no convenía en los hechos, se desviaba
el proceso hacia la vía ordinaria. Así, para
corregir esa deficiencia, se reformó la ley a los
fines de que “no se admitiera al demandado el
recurso de apelación, ni el de casación en su caso,
si no acreditaba al interponerlo haber satisfecho
los plazos vencidos y los que debiera pagar
adelantados, según el contrato de arriendo”. J.M.
Manresa y Navarro, Comentarios a la Ley de
Enjuiciamiento Civil reformada, 3ra ed., Madrid,
España, Imprenta de la Revista de Legislación,
1910, T. VI, pág. 6, citado en Acosta et al. v.
S.L.G. Ghigliotti, supra, pág. 993.
Por su parte, Tasende Calvo comenta sobre el
Ley de Enjuiciamiento Civil español de 2000 que,
la acreditación del pago de las rentas para
recurrir en los procesos de desahucio aplica “a
aquellos en los cuales la sentencia estimatoria
lleva aparejado el lanzamiento del arrendatario
demandando, siendo, en consecuencia, de
aplicación en todos los supuestos en los que se
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ejercite la acción resolutoria del contrato, con
independencia de que la causa invocada sea o no la
falta de pago de la renta”. J.J. Tasende Calvo,
Algunas cuestiones sobre el recurso de apelación
en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 (RCL
2000, 34 y RCL 2001, 1892), Actualidad Jurídica
Aranzadi Núm. 529, Pamplona, Editorial Aranzadi,
2002 citado en Acosta v. S.L.G. Ghigliotti, supra,
pág. 993.
A través de estas interpretaciones,
determinamos que “los requisitos que impone la ley
para apelar en los casos de desahucio no hace[n]
distinción a si el trámite se llevó a cabo por la
vía ordinaria o extraordinaria. Es decir, la
prestación de fianza procede siempre que lleve
“aparejado el lanzamiento del arrendatario
demandado”. Acosta et al. v. S.L.G. Ghigliotti,
supra, citando a Tasende Calvo, op. cit. Por lo
tanto, concluimos que, en nuestra jurisdicción, el
legislador no tuvo la intención de diferenciar
entre los tipos de desahucios al momento de
requerir la fianza; de lo contrario, así lo hubiera
establecido. Acosta et al. v. S.L.G. Ghigliotti,
supra. En consecuencia, confirmamos la decisión
del Tribunal de Apelaciones, que se declaró sin
jurisdicción debido a que el demandando no había
prestado la fianza en apelación requerida en los
casos de desahucio.
De lo anterior, colegimos que el requisito
de prestación de fianza en apelación no admite
excepción más allá de la indigencia. Crespo
Quiñones v. Santiago Velázquez, supra. En
definitiva, como requisito jurisdiccional,
corresponde a los demandados prestar la fianza en
apelación en todo caso de desahucio. Lo contrario
sería mantener congelado el libre uso de la
propiedad, afectando la posesión mientras se
prolonga el procedimiento al convertirse en uno de
carácter ordinario. Máxime cuando lo que se
pretende recobrar a través del desahucio es la
posesión y el disfrute de un inmueble. Turabo Ltd.
Partnership v. Velardo Ortiz, 130 DPR 226 (1992).
La Jueza Asociada señora Pabón Charneco concurre sin
opinión escrita.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez
Secretario del Tribunal Supremo
